Vos questions portant sur les syndics de copropriété 2018-01-10T20:55:27+00:00

Silver Estate FAQ

Nous répondons aux questions les plus souvent posées et nous restons disponible pour tout autre question

Si vous trouvez que votre syndic est trop cher, la démarche pour en changer est relativement simple. Il suffit d’adresser au syndic actuel une lettre en recommandé avec avis de réception contenant le (ou les) devis du potentiel futur syndic. Ces propositions seront portées à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. NB : Il faut s’assurer que le mandat du syndic en place arrive bien à son terme.

La durée maximale d’un mandat est défini dans l’article 28 du décret du 10.03.1967 et est fixée à 3 ans. Il est bien sûr possible de définir une durée inférieure à 3 ans mais en aucun cas davantage. Le mandat peut être renouvelé un nombre infini de fois. NB : Dans le cas où le syndic aurait participer à la construction d’un immeuble, la durée maximale du mandat est d’une année, renouvelable, et ce durant la période de garantie décennale.

Il est possible de changer de syndic de copropriété en cours de mandat si il a commis une faute grave. Ces dernières n’étant pas défini dans les textes de loi, un juge tranchera au cas par cas et de déterminer ou non la responsabilité du syndic. Exemples : faute de gestion importante mettant en difficulté les finances de la copropriété, non respect des décisions votées lors des assemblées générales …

Les AG (Assemblées Générales) doivent être tenues au minimum une fois par an. Suivant le besoin, les copropriétaires peuvent être convoqués lors d’une assemblée générale extraordinaire. Dans tous les cas la convocation doit être transmise au moins 21 jours avant. NB : Lors d’un envoi par la poste, la date à prendre en compte est le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du copropriétaire.

Dans certains cas, les syndics de copropriété peuvent facturer un copropriétaire en particulier. La consommation d’eau peut être facturée indépendamment à chaque copropriétaire mais pour cela il faut que la totalité des logements soient pourvus d’un compteur d’eau. Par ailleurs, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 permet aux syndics de facturer individuellement les frais de relance, de mise en demeure et les frais d’hypothèque dans le cas d’une créance à recouvrir. Hormis ces cas particuliers, un syndic de copropriété a pour tâche d’entreprendre des actions communes à tous les copropriétaires.

Un syndic de copropriété ne dispose pas de pouvoir de police. En d’autres termes, il ne lui est pas possible d’imposer à un des copropriétaires de ne pas faire de bruit, de reprendre un copropriétaire qui ne se serait pas garer sur son emplacement de parking, de reprendre un locataire qui encombrerait les parties communes et autres actions qui relèvent d’un pouvoir de police. NB : Un syndic ne peut pas porter une action en justice sans l’accord de l’assemblée générale sauf dans le cas de recouvrement de charges.

La loi Bonnemaison établit en 1985 vient modifier l’article 21 de la loi 1965 relative aux copropriétés et rend obligatoire le conseil syndical dans toute les copropriétés. Il est possible de se passer de conseil syndical mais cette décision qui doit être votée à la double majorité de l’article 26 est lourde de conséquences. Une nouvelle assemblée générale pourra restituer un conseil syndical, cette fois ci à la majorité de l’article 25.

Le conseil syndical assiste et contrôle le syndic de copropriété, son consentement est obligatoire dans les actions importantes telle la conclusion de contrats et marchés dont le montant est supérieur au seuil limité par le contrat. Pour cela, le conseil syndical a accès à toutes les pièces, contrats et registres qui concernent la gestion et l’administration de la copropriété. L’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 précise que ces éléments doivent être disponible au bureau du syndic ou à défaut dans un lieu choisi et communiqué en amont à l’ensemble des copropriétaires.

Les membres d’un conseil syndical sont bénévoles. Cependant ils peuvent se voir rembourser les frais découlant de l’exercice de leur fonction.

Le syndic de copropriété a pour obligation de présenter lors des Assemblées Générales ordinaires le compte de la copropriété et de le faire valider. L’objectif principal est de donner un caractère définitif à l’exercice en cours. L’approbation concerne les dépenses communes et n’inclut pas les  erreurs éventuelles d’un compte individuel. En d’autres termes, il est toujours possible de rectifier une position comptable d’un copropriétaire.

Les dépenses peuvent être de 3 types différentes : les dépenses communes, les dépenses individuelles et les dépenses spéciales. Les dépenses communes sont les dépenses les plus courantes. Elles contiennent entre autres les frais de syndic, les travaux des parties communes, les entretiens courants… Les dépenses individuelles concernant les dépenses pouvant être rattachée à un lot en particulier. Si chaque lot possède un compteur d’eau, une dépense individuelle peut être rattachée à chacun des lots. Pour finir les dépenses spéciales sont répartis en fonction de l’utilité qu’elles apportent à chacun des copropriétaires. L’ascenseur n’apporte aucune utilité à un copropriétaire au RDC, il ne paiera donc pas les charges en découlant.

A chaque assemblée générale ordinaire, un budget prévisionnel est défini. Il correspond aux dépenses prévues par la copropriété pour l’année à venir et se doit d’être respecté par le syndic. Chacun des copropriétaires paiera sa part en fonction des tantièmes dont il dispose suivant la formule ci-après : Le montant des charges d’un trimestre est égal au budget total sur l’année divisé par 4 et multiplié par la quote part correspondant à son lot.

Les travaux sont soumis au vote des copropriétaires lors des assemblées générales. Pour des travaux d’entretien ou des travaux de mise aux normes handicapés, la majorité à l’article 24 est nécessaire. Pour les travaux obligatoires vis à vis des normes ainsi que les travaux susceptibles de modifier les parties communes ou l’aspect générale de l’immeuble, un vote à la majorité de l’article 25 est nécessaire. Les travaux d’ajouts de nouveaux équipements ou de création de parties communes sont soumis au vote à la double majorité de l’article 26. En cas de surélévation aboutissant à la création de nouveaux lots, un vote à l’unanimité est nécessaire.

La loi boutin du 25 mars 2009 n’autorise plus les syndics de copropriétés à ajouter dans le contrat des frais relatifs au suivi des travaux car il n’est pas possible de prévoir les besoins en travaux à l’avance. Les travaux courants ne peuvent pas donner suite à des rémunérations supplémentaires en revanche les gros travaux nécessitant des appels d’offre et un suivi de travaux méticuleux donne lieu à des rémunérations supplémentaires. Il peut s’agir d’un montant forfaitaire ou bien d’un pourcentage sur le montant total des travaux, à définir librement entre les copropriétaires et le syndic.

Dans un premier temps il faut prendre contact avec le syndic de l’immeuble ainsi que celui des lots annexes dans le cas de syndics différents pour les garages par exemple. Il est bon de se présenter à ses voisins et au gardien. Nous recommandons de demander à faire changer la boite aux lettres rapidement et d’éviter de mettre une étiquette.

Le plus souvent, une assurance garantit à la fois les parties privées et les parties communes, il faut cependant s’assurer de ce point. L’assurance habitation concerne la partie privative ainsi que les éventuels dommages causés à autrui. Il est donc impératif de s’assurer que l’on soit locataire ou propriétaire si l’on trouve insuffisant les garanties de l’assurance de la copropriété.

Lorsqu’un dégât des eaux ou autre sinistre est occasionné, il faut prévenir dans les plus brefs délais son assurance dans les  jours ouvrés par lettre en recommandé avec accusé de réception. Que ce soit l’assurance de l’auteur, de la victime, du locataire, du propriétaire ou bien l’assurance de l’immeuble, la priorité est de toutes les avertir, les conclusions seront tirées dans un second temps. Des conventions portées sur les dégâts des eaux ont été mise en place dans les dernières années afin de réduire les délais et les coûts des réparations. Elles sont actives si les dégâts ne dépassent pas un certain montant.

En cas de problème avec le voisinage le premier recours est d’aller en personne avertir le voisin de la gêne occasionnée. Cela permet surtout d’évaluer la bonne foi du voisin. Dans le cas où le voisin est locataire et si ces problèmes persistent, il est bon d’avertir le propriétaire, le syndic de copropriété ainsi que l’éventuel bailleur qui dispose de moyens efficaces pour faire cesser les troubles. Dans le cas où ces problèmes continuent sur la durée, seule la police ou la justice sont réellement compétents dans ces questions et la meilleur solution reste d’écrire au procureur de la république avec la possibilité de faire intervenir un huissier de justice.